Deux biens affichant un rendement brut identique ne dégagent pas nécessairement le même revenu. Les charges de copropriété, la vacance et les frais d’acquisition modifient sensiblement le résultat.
Pour comparer, fixez des hypothèses cohérentes et indiquez exactement ce qui entre dans chaque calcul. Le revenu d’exploitation doit aussi être distingué de la trésorerie après crédit.
1. Brut et net : deux indicateurs
Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat, multiplié par cent. Il ignore les coûts de détention et les périodes sans locataire.
Pour approcher le net, déduisez les dépenses supportées par le propriétaire et précisez si le dénominateur est le prix ou l’investissement total.
Questions à poser
- Les biens comparés utilisent-ils la même méthode ?
2. Exemple chiffré
Un bien hypothétique acheté AED 1 500 000 et loué AED 105 000 par an affiche 7 % brut. Avec AED 21 000 de dépenses annuelles, le revenu d’exploitation est AED 84 000, soit 5,6 % du prix.
Cet exemple n’est pas une prévision. Ajouter les frais d’acquisition et d’aménagement au capital investi réduirait encore le pourcentage.
Questions à poser
- Quels frais ne figurent pas dans cette estimation ?
3. Charges et vacance locative
Consultez l’indice officiel des charges du Dubai Land Department pour l’immeuble et l’année concernés. Une moyenne de quartier ne suffit pas.
Intégrez l’assurance, l’entretien, la gestion locative, les frais de relocation et la vacance. Percevoir douze loyers mensuels n’est jamais certain.
Questions à poser
- Quelles dépenses restent réellement à la charge du bailleur ?
4. Tester plusieurs scénarios
Comparez un scénario de référence avec des variantes de loyer plus bas, de vacance plus longue et de travaux imprévus. Gardez les mêmes catégories de dépenses.
Séparez remboursement du prêt et revenus d’exploitation ; examinez aussi l’état du bâtiment et l’offre locative voisine.
Questions à poser
- Le projet reste-t-il acceptable dans un scénario prudent ?
À retenir
- Le rendement brut n’est pas le revenu net.
- Vérifier les charges propres à l’immeuble.
- Prévoir vacance et entretien.
- Comparer des scénarios cohérents.
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Sources officielles
Informations générales, sans conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Vérifiez les règles et tarifs en vigueur avant toute signature.