Два объекта с одинаковой рекламной доходностью могут приносить разный денежный поток. Разница часто возникает из-за эксплуатационных расходов, простоев и капитала, действительно вложенного в покупку.
Для честного сравнения фиксируйте формулу и исходные допущения. Операционный доход объекта следует отделять от личного потока после обслуживания ипотеки.
1. Валовая и чистая доходность
Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену покупки и умноженная на 100. Она удобна для первичного отбора, но не учитывает расходы.
Для расчёта чистой доходности вычтите из аренды затраты собственника и чётко укажите, делите ли результат на цену или все вложенные средства.
Что уточнить
- Одинакова ли методика для сравниваемых объектов?
2. Пример расчёта
При гипотетической цене AED 1 500 000 и годовой аренде AED 105 000 валовая доходность равна 7%. Если расходы составляют AED 21 000, остаётся AED 84 000 операционного дохода, или 5,6% цены.
Это учебный пример, а не прогноз. Если включить в инвестицию оформление и меблировку, процент станет ниже.
Что уточнить
- Какие расходы ещё не учтены?
3. Сервисные сборы и простой
Проверяйте утверждённые service charges для конкретного здания и года в индексе Dubai Land Department. Средние значения района не заменяют точных данных.
Учтите ремонт, управление, страховку, поиск арендатора и месяцы без платежей. Полная годовая загрузка не гарантирована.
Что уточнить
- Какие регулярные расходы несёт собственник?
4. Сценарии вместо обещаний
Рассчитайте базовый сценарий, снижение аренды, более долгий простой и дополнительные ремонты. Используйте одинаковые статьи расходов для всех объектов.
Ипотечные проценты и погашение тела кредита отражайте отдельно. Оцените состояние здания, спрос и предложение поблизости.
Что уточнить
- Сохранится ли смысл покупки при ухудшении условий?
Главное
- Не путайте валовой и чистый показатель.
- Проверяйте сервисные сборы здания.
- Закладывайте простой и ремонт.
- Сравнивайте несколько сценариев.
Другие статьи
Официальные материалы
Общая информация, не индивидуальная юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Уточняйте актуальные правила и сборы.