Zwei Wohnungen mit derselben beworbenen Mietrendite können sehr unterschiedliche laufende Erträge erzielen. Die oft übersehenen Größen sind Leerstand, laufende Kosten und das insgesamt eingesetzte Kapital.
Vergleichen Sie Immobilien nur mit transparenten und einheitlichen Annahmen. Trennen Sie den operativen Immobilienertrag von Kreditraten und der persönlichen Liquidität nach Finanzierung.
1. Brutto- und Nettorendite unterscheiden
Die Bruttomietrendite entspricht der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie ist ein erster Vergleichswert, berücksichtigt aber keine Betriebskosten.
Für eine Nettobetrachtung ziehen Sie die vom Eigentümer getragenen laufenden Ausgaben ab und legen offen, ob der Nenner nur der Kaufpreis oder die gesamte Investition ist.
Fragen vor dem Kauf
- Haben alle Vergleichsobjekte dieselbe Berechnungsbasis?
2. Ein Zahlenbeispiel nachvollziehen
Bei einem hypothetischen Kaufpreis von AED 1.500.000 und AED 105.000 Jahresmiete ergibt sich eine Bruttorendite von 7 %. Bei AED 21.000 jährlichen Kosten bleiben AED 84.000 operativer Ertrag, also 5,6 % des Kaufpreises.
Dies ist lediglich ein Rechenbeispiel. Kaufnebenkosten und Möblierung im investierten Kapital können den Prozentsatz weiter verringern.
Fragen vor dem Kauf
- Welche Kosten wurden im Beispiel noch nicht berücksichtigt?
3. Gebäudekosten und Leerstand prüfen
Prüfen Sie die genehmigten Service Charges für das konkrete Gebäude und Jahr im Index des Dubai Land Department. Stadtteil-Durchschnittswerte sind kein Ersatz.
Kalkulieren Sie Leerstand, Vermietungsgebühren, Hausverwaltung, Versicherung und Reparaturen separat. Eine erwartete Jahresmiete ist keine Zahlungsgarantie.
Fragen vor dem Kauf
- Welche Ausgaben trägt tatsächlich der Eigentümer?
4. Szenarien statt Renditeversprechen
Berechnen Sie mindestens ein Basisszenario sowie Fälle mit geringerer Miete, längerer Leerstandszeit oder höheren Reparaturen. Für alle Objekte sollten dieselben Regeln gelten.
Zins und Tilgung verändern den persönlichen Cashflow, nicht den operativen Immobilienertrag. Prüfen Sie außerdem Zustand und Konkurrenzangebot im Umfeld.
Fragen vor dem Kauf
- Ist das Vorhaben auch bei ungünstiger Entwicklung tragfähig?
Das Wichtigste
- Bruttorendite ist keine Nettorendite.
- Gebäudespezifische Service Charges prüfen.
- Leerstand und Reparaturen einrechnen.
- Szenarien mit gleichen Annahmen vergleichen.
Weitere Ratgeber
Offizielle Informationen
Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Aktuelle Bedingungen und Gebühren vor dem Kauf prüfen.