Dos propiedades con la misma rentabilidad anunciada pueden producir resultados distintos. La diferencia suele estar en gastos recurrentes, tiempo sin inquilino y costes de adquisición omitidos.
Explica las hipótesis de cada cálculo y utiliza la misma base para comparar inmuebles. El ingreso operativo de la propiedad tampoco equivale al flujo de caja personal tras pagar una hipoteca.
1. Bruto frente a neto
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra y multiplica por cien. Sirve para seleccionar opciones, pero no descuenta ningún gasto.
Para una medida neta, resta los costes que paga el propietario y aclara si divides el resultado entre el precio de compra o la inversión total.
Preguntas antes de comprar
- ¿Comparas todas las opciones con la misma fórmula?
2. Ejemplo con cifras
Una vivienda hipotética de AED 1.500.000 con renta anual de AED 105.000 ofrece un 7 % bruto. Si los costes anuales son AED 21.000, quedan AED 84.000 operativos: un 5,6 % sobre el precio.
No es una previsión de mercado. Incluir compra, mobiliario y otros desembolsos iniciales en el capital reducirá el porcentaje.
Preguntas antes de comprar
- ¿Qué costes no están incluidos en la cifra publicada?
3. Comprueba gastos y vacancia
Consulta los gastos de servicios autorizados del edificio y año en el índice del Dubai Land Department; no presupongas que todos los edificios del barrio cuestan igual.
Considera meses vacíos, seguros, reparaciones, gestión y comisiones de arrendamiento. Doce meses de alquiler son una hipótesis, no una garantía.
Preguntas antes de comprar
- ¿Qué gastos recurrentes asumirá el propietario?
4. Prueba escenarios prudentes
Calcula un caso central, uno con menos renta y otro con mayor vacancia o reparaciones. Mantén idénticas categorías de gastos en todos los inmuebles.
Separa intereses y amortización hipotecaria del resultado operativo. Revisa también el estado del edificio y la oferta competidora.
Preguntas antes de comprar
- ¿Sigue teniendo sentido con un escenario menos favorable?
Puntos clave
- No confundas porcentaje bruto con ingreso neto.
- Comprueba los gastos del edificio concreto.
- Incluye vacancia, reparaciones y gestión.
- Compara escenarios con supuestos consistentes.
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