Due appartamenti pubblicizzati con lo stesso rendimento lordo possono generare flussi di cassa molto diversi. Servizi condominiali, sfitto e costi di acquisto spesso non compaiono nella cifra iniziale.
Per confrontare le opportunità usa ipotesi coerenti e specifica la base di calcolo. Tieni separato il reddito operativo dell’immobile dal flusso dopo il finanziamento.
1. Lordo e netto non sono la stessa cosa
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo di acquisto, moltiplicato per 100. Non sottrae le spese sostenute dal proprietario.
Nel netto considera gli oneri ricorrenti e chiarisci se il denominatore è il prezzo o il capitale totale investito.
Domande da porre
- I confronti usano tutti la medesima formula?
2. Un esempio numerico
Con un prezzo ipotetico di AED 1.500.000 e affitto annuo di AED 105.000, il lordo è 7%. Se i costi annui sono AED 21.000, rimangono AED 84.000, ossia 5,6% del prezzo prima dei costi iniziali.
Questo è solo un esempio, non una previsione. Inserire imposte eventualmente applicabili, arredamento e costi di acquisto nella base può ridurre il rapporto.
Domande da porre
- Quali costi sono esclusi dal risultato?
3. Service charge e mesi sfitti
Verifica le spese approvate per lo specifico edificio e anno nell’indice del Dubai Land Department. Non usare automaticamente la media del quartiere.
Stima separatamente assicurazione, riparazioni, gestione, commissioni di locazione e periodi senza inquilino; dodici mensilità non sono garantite.
Domande da porre
- Quali spese restano a carico del proprietario?
4. Confrontare scenari prudenti
Analizza un caso base e casi con canoni inferiori, maggiore sfitto o riparazioni straordinarie. Adotta le stesse categorie per tutte le proprietà.
Rate del mutuo e interessi incidono sul flusso personale e devono essere distinti dal reddito operativo. Considera anche offerta concorrente e condizioni dell’edificio.
Domande da porre
- L’investimento rimane coerente con i tuoi obiettivi?
Punti chiave
- Distingui sempre lordo e netto.
- Controlla i costi del singolo edificio.
- Considera sfitto e manutenzione.
- Valuta scenari alternativi.
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Fonti ufficiali
Informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o d’investimento personalizzata. Verifica sempre regole e costi attuali.