同样标称7%租金回报率的两套房产，实际可支配现金可能相差很大。管理服务费、租客流转和维修，以及购入时投入的总资本都会改变结果。
计算时应明确分子和分母，区分房屋经营收入与贷款后的个人现金流，并对租金下跌和空置情形作压力测试。
1. 区分毛回报与净回报
毛回报率通常用年租金除以买价再乘以100%。该指标适合初步筛选，但不包含持有期间的各种成本。
净回报应在年租金中扣除房东承担的合理费用，并清楚说明使用购房价还是全部投入资本作为基数。
购买前需要询问
- 不同房产是否采用相同计算口径？
2. 用具体数字验证
假设房价150万迪拉姆，年租金10.5万迪拉姆，毛回报为7%；若年运营开支为2.1万，则运营净收入为8.4万，相当于房价的5.6%。
这只是演算示例，不是市场预测；如果把交易费、家具等初始成本也加入投资额，回报率会进一步下降。
购买前需要询问
- 测算中有哪些成本尚未计入？
3. 核查物业服务费与空置
可使用迪拜土地局的Service Charge Index核对具体楼宇及年份的核准费用，不要以整片区域的平均数代替实际账单。
还要单独考虑空置月份、物业管理、保险、日常维修和租客更换相关费用。预期全年出租不等于保证全年收租。
购买前需要询问
- 房东需要承担哪些经常性费用？
4. 比较下行情景
为各套房产建立基准、低租金及较长空置期的情景，按统一规则计算。贷款本金与利息的现金流应单独列示。
将楼宇状态、周边供给与租客需求和数字一起比较，才能避免被单一高收益比例误导。
购买前需要询问
- 如果租金降低，投资目标是否仍成立？
重点总结
- 毛收益不是净现金收入。
- 查询具体楼宇的服务费。
- 测算空置、维修和管理成本。
- 用相同假设比较不同物业。
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