オフプランとは、建物が完成する前に住戸の売買契約を結ぶ購入方法です。完成予想図や魅力的な分割払いだけでは、その住戸が自分の購入目的に合うかどうかは判断できません。
日本から契約する場合は、プロジェクトの正式名称、支払先、契約内容と引き渡しまでの資金計画を、営業資料とは別の書類で確認することが特に大切です。以下のチェックリストは、実際に候補を比較する際の出発点です。
1. 開発会社とプロジェクトの正式な登録を調べる
販売資料上の名称と登録上の名称が異なる場合があります。ドバイ土地局（DLD）の公表する登録手続きなどを手掛かりに、開発会社の正式名称、プロジェクト名、対象住戸と販売主体を確認しましょう。人気のブランドや美しい広告であることは、法的な確認の代わりにはなりません。
予約前に、物件の識別情報とプロジェクト登録に関する資料を求めます。売主が誰で、誰が契約を発行し、何が正式な対象住戸なのかを整理してください。第三者が独立して確認できない情報は、未確認のまま記録しておきます。
購入前の確認事項
- 開発会社とプロジェクトの登録名は一致していますか。
- 対象住戸と販売の権限を客観的に確認できますか。
2. エスクロー口座と送金先を照合する
オフプランでは、プロジェクトごとに設けられるエスクロー口座への購入代金の入金が重要な確認事項です。DLDはプロジェクト登録やエスクロー設定の手続きを公開しています。送金先の口座名義と契約書、正式な支払通知を突き合わせましょう。
営業担当者から突然別の口座を案内された場合や、個人名義への入金を求められた場合は、送金を中断して正式な窓口から確認してください。エスクローは保護制度の一部ですが、工期や投資利益が保証されるという意味ではありません。
購入前の確認事項
- 受取口座の名義を独立した方法で確認しましたか。
- すべての支払いについて正式な受領書を取得できますか。
3. 支払いプランを資金繰り表に置き換える
予約金、建設中の分割払い、引渡し時の残額を、それぞれ金額と支払日で一覧化します。「70／30」などの表現だけでは、実際にいつ、何を条件に支払うのか分かりません。工事進捗に連動する支払いと、期日で決まる支払いも区別してください。
予算を組む際は、引渡しの遅延、融資条件の変更、計画していた売却の不成立も考えます。最良の条件でしか支払いを継続できないなら、契約前に負担を見直しましょう。価格以外の登録費用や将来の家具・設備費も忘れないでください。
購入前の確認事項
- 各回の支払いをいつ、いくら行うか説明できますか。
- 融資や売却が遅れても支払い義務を果たせますか。
4. SPAと引渡仕様を読んでから署名する
売買契約書（SPA）では、完成の定義、引渡し、許容される仕様変更、支払遅延、契約解除、第三者への譲渡などを確認してください。内容が理解できない場合は、独立した法律専門家に説明を求めましょう。将来の資産価値の予測より、まず契約上の義務を理解することが重要です。
駐車場、家具、キッチン設備、収納、眺望、共用施設などは、広告画像の印象ではなく、住戸仕様書と契約書で確認します。引渡し後に不具合が見つかった場合の連絡先や保証・修繕の扱いも把握しておきましょう。
購入前の確認事項
- 引渡しの条件と遅延時の取り扱いは明確ですか。
- 契約で確定する住戸仕様を確認しましたか。
5. 引渡し後の維持費と賃貸需要を確認する
取得後の収益を考えるなら、サービスチャージ、保険、修繕、賃貸仲介、家具、空室、管理委託料を見積もります。DLDのService Charge Indexでは承認された建物の管理費を調べることができますが、未完成物件の将来費用には見積もりが含まれる場合があります。
周辺で同時期に多数の住戸が完成する可能性や、想定する入居者層も考慮しましょう。表面利回りの宣伝値だけで比較せず、完成済みの候補も含めて同じ条件で検討する方が合理的です。
購入前の確認事項
- 管理費は確定額ですか、それとも参考見積もりですか。
- 家賃が想定を下回る場合も投資計画は成立しますか。
重要なポイント
- 物件と開発会社の正式な登録情報を確認してください。
- エスクローと支払先を独立した方法で照合します。
- 分割支払いは期日付きの資金繰り表に直しましょう。
- SPA、仕様書、引渡条件を理解してから署名します。
- 購入後の管理費と空室も考慮してください。
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一般的な参考情報です。法律・税務・投資に関する個別の助言ではありません。制度や料金は契約前に確認してください。