ドバイでは、すでに完成している物件と、建設が終わる前に契約するオフプラン物件の両方が選択肢になります。前者は現物を確認しやすく、後者は支払い時期が分かれることがありますが、どちらか一方が必ず有利とはいえません。
日本から購入する場合も、物件の価格だけではなく、いつ資金が必要か、いつから利用・賃貸できるか、契約上どんな不確実性を負うかを比較して判断することが重要です。
1. いま確かめられることと将来の約束を分ける
完成物件であれば、実際の住戸、日当たり、共用部、設備や周辺環境を確認できます。ただし、内覧だけでは所有権、入居者の契約、修繕履歴まで分かりません。法的な登記情報や維持費も別に調べましょう。
オフプランの場合は、開発会社、正式なプロジェクト登録、設計仕様、売買契約書（SPA）、エスクロー口座と支払条件が確認の中心です。完成予想図に描かれた設備が契約上どこまで保証されるのか明確にしてください。
購入前の確認事項
- 物件の現状を確認できる正式な書類は何ですか。
- 広告の説明と契約で保証される仕様は一致していますか。
2. 支払総額だけでなく支払日の違いを比べる
完成物件では、所有権移転の際に代金や頭金、登記関連費用が一度に必要になる場合があります。一方、オフプランでは予約金、工事期間中の分割金、引渡時の残額などに分かれることがあります。初期支払いが少ないからといって総額が安いわけではありません。
各物件についてAED建ての支払表を作り、融資が予定どおり実行されなかった場合や引渡しが延びた場合も考えましょう。完成物件のDLD売買登記と建設中のプロジェクト登録では適用手続きが異なります。
購入前の確認事項
- 最も大きな支払いはいつ発生しますか。
- 将来の収入や融資が予定と異なっても対応できますか。
3. 家賃を受け取れる時期と手取り収益を見積もる
完成済みでも空室なら募集・修繕・家具などの準備が必要で、賃貸中の物件なら既存契約も考慮しなければなりません。広告上の想定賃料がすぐに毎月入金されるとは限りません。
オフプランでは通常、建設・引渡し前に家賃収入を得ることはできません。予測利回りは保証ではありませんので、空室、賃貸仲介、管理委託、サービスチャージ、修繕を差し引いた手取りを同じ前提で比べます。
購入前の確認事項
- 現実的に賃貸を開始できる時期はいつですか。
- 家賃が下がった場合も収支は成り立ちますか。
4. 建設リスクと完成建物のリスクは異なる
建設中の物件では、工期の遅れ、仕様変更、契約譲渡の制限などが重要になります。売買契約書で契約解除、支払遅延、引渡しの条件を確認してください。エスクロー制度は重要な保護ですが、完成時期や利益を保証するものではありません。
完成済みの建物でも設備の劣化、将来の大規模修繕、賃借人との条件や近隣での新規供給による影響があります。専門家による点検と管理費の記録を調べ、完成物件であることだけを理由に安心しないようにしましょう。
購入前の確認事項
- 引渡しが遅れても所有計画は維持できますか。
- 購入前に建物状態を独立した立場で点検できますか。
5. 管理費と途中売却の条件まで確認する
DLDのService Charge Indexには、対象建物と年度ごとの承認されたサービスチャージが掲載されています。オフプランでは将来の管理費がまだ確定していないことがありますので、開発会社による試算と公式に承認された実費を区別してください。
オフプラン契約の権利を引渡前に譲渡する場合は、開発会社の同意や手数料などの条件を確認する必要があります。完成物件でも住宅ローン、賃貸借や売却時の費用が関係します。保有期間を途中で変えた場合も想定しましょう。
購入前の確認事項
- 空室の年にも必要な固定費はいくらですか。
- 契約上、希望する時期に第三者へ売却・譲渡できますか。
6. 迷ったときは同じ基準で５項目を比較する
候補を２物件に絞り、権利・契約の確認状況、総必要資金、利用または賃貸開始時期、維持費、計画変更への柔軟性という５項目を同じ基準で整理しましょう。立地と住戸の広さが大きく違う物件同士の利回りだけを比較しても結論が偏ります。
近いうちに自分で住みたいなら完成物件が検討しやすいでしょう。一方、建設中のリスクを理解し、長期的な資金計画に余裕があるならオフプランが候補になる場合もあります。大切なのは不利なシナリオでも購入目的が成り立つかどうかです。
購入前の確認事項
- 購入後に最も困る状況は何ですか。
- その状況でも資金計画と生活計画を維持できますか。
重要なポイント
- 完成物件は現物・所有権・管理費を確かめましょう。
- オフプランは登録・エスクロー・SPA・仕様を確認します。
- 総額だけでなく支払時期を比較してください。
- 引渡し前の想定家賃を確定収入として扱わないこと。
- 管理費、空室、売却制限と計画変更への余裕を検討します。
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