ドバイで物件を購入するとき、広告の販売価格だけを予算にしてはいけません。所有権の登記に関する費用に加え、契約形態によっては登録代理店への支払い、融資関連費用、購入後の管理費などがかかります。
日本から購入する場合は、AED建ての支払日程と日本円からの送金、為替変動も別に考える必要があります。ここではドバイ土地局（DLD）の公表する手続きに沿って、確定費用と見積もりを分ける方法を紹介します。
1. DLD登記費用は売買契約の負担区分も確認する
ドバイ土地局が案内する完成済み物件の売買登記では、売却側2％、購入側2％、合計で売買価格の4％に相当する手数料が示されています。ただし、誰がどの費用を最終的に負担するかは契約内容の確認が必要です。「買主は必ず合計4％を負担する」と単純化しないでください。
例えば売買価格が150万AEDであれば、合計4％は6万AEDです。これは登記費用の試算であり、トラスティ手数料や融資費用を含めた購入総額ではありません。物件が完成済みかオフプランかによっても適用する登録手続きが異なります。
購入前の確認事項
- 売買契約書には各手数料の負担者が明記されていますか。
- 今回の物件に適用されるDLDの手続きは確認済みですか。
2. トラスティ・権利証関連の費用を分けて見積もる
DLDの完成物件売買登記案内には、50万AED以上の取引に対する不動産トラスティのサービス手数料として4,000AEDとVATが記載されています。このほか権利証、地図、行政関連の小額費用などが必要になる場合があります。正式な金額は対象物件と手続きに応じて確認してください。
建設中の物件では、契約登録やOqood、開発会社の手続きなど確認すべき項目が変わります。完成物件向けの費用表をすべてのオフプランに当てはめず、正しい登録先と支払先を必ず照合しましょう。
購入前の確認事項
- 手数料を項目ごとに記した書面を受け取れますか。
- 開発会社と政府機関、それぞれの支払先は確認されていますか。
3. 融資・仲介・購入後の支出を忘れない
住宅ローンを利用する場合は、頭金のほかに物件評価、融資審査、担保登録、保険などの費用が発生することがあります。日本在住者とUAE居住者では審査条件が同じとは限りません。銀行から購入者本人向けの費用明細を取得することが基本です。
仲介手数料、法務確認、検査、家具、修繕なども売買の条件次第で必要になります。契約上必須の費用、見積りが確定した費用、任意の追加支出を分けて管理すると予算超過に気づきやすくなります。
購入前の確認事項
- 融資実行までに必要な自己資金の総額はいくらですか。
- 支払いが確定していない費用はいくつ残っていますか。
4. 150万AEDの物件で購入予算を組み立てる
仮に完成物件の価格が150万AEDなら、DLDの合計4％を加えた金額は156万AEDです。ただし、この数字は買主が6万AEDすべてを支払うという意味ではなく、あくまでも政府の合計登記費用を含めた例です。さらに登録代理店、権利証、仲介、融資関連などの費用が加わります。
Excelなどで「費目」「AED金額」「支払日」「確定・概算」を一覧にしましょう。日本円ベースで考える場合は、為替レートを固定の予測値だと見なさず、送金日や受取口座を確認します。生活資金や修繕費とは別に余裕資金を確保してください。
購入前の確認事項
- 契約日から所有権移転日までの資金移動を説明できますか。
- 想定外の修繕・為替変動に対応できる余力がありますか。
5. 所有後の管理費まで含めて投資を判断する
保有中には建物のサービスチャージ、保守点検、空室期間、賃貸仲介、管理委託などが収益を減らす場合があります。DLDのService Charge Indexを利用して、対象建物と年度の承認済み費用を調べ、周辺エリアの平均値だけで判断しないようにしましょう。
賃料を購入価格で割った表面利回りは、実際に手元へ残る額を示しません。購入時の諸費用と毎年の支出を含めた収支表を作り、複数の物件を同じ前提で比較することが、堅実な購入判断につながります。
購入前の確認事項
- 対象建物の管理費は公式資料で確認できていますか。
- 家賃が下がる場合や空室が長引く場合も試算しましたか。
重要なポイント
- 購入価格と必要資金の総額は別物です。
- DLDの公表する完成物件登記費用は合計4％ですが負担区分は契約を確認します。
- トラスティ・融資・仲介費用を項目別に把握しましょう。
- オフプランと完成物件の登録手続きは区別してください。
- 購入後の管理費や空室を含めて手取り収益を考えます。
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